Wissenswertes zu Erbbaupacht

Es gibt immer einiges zu beachten, wenn man ein Haus oder eine Wohnung in Erbpacht gut veräußern möchte.

Tipps für den Verkauf von Erbpacht Immobilien im Rhein-Kreis-Neuss

Eine Eigentumswohnung, Haus, Grundstück im Rhein-Kreis-Neuss auf Erbpacht verkaufen oder kaufen ist eine Angelegenheit, die häufig am fehlenden Wissen scheitern kann. Unabhängig, ob ein Immobilienmakler im Rhein-Kreis-Neuss oder der Besitzer des Anwesens selbst sein Erbpachtobjekt verkauft, wer das nicht mehrmals praktiziert hat und so über Erfahrung verfügt, kann einfache Dinge übersehen.

Einige grundlegende Informationen zum Thema Erbpacht

Ganz allgemein handelt es sich dabei um das Recht auf einem fremden Grundstück zu bauen oder auf diesem fremden Grundstück ein Haus, bzw. eine Wohnung zu besitzen. Es gibt dafür einen notariellen Erbpachtvertrag, der häufig über 60, 75 oder 99 Jahre mit dem ursprünglichen Bauträger abgesprochen wurde und dann an die Käufer übertragen wird. In diesem Vertragswerk ist auch geregelt, was nach Ablauf des Vertrages geschehen soll. Zum Beispiel kann nach Zeitablauf das Gebäude bewertet und mit einem bestimmten Prozentsatz des Wertes vergütet werden. Sprich das Anwesen fällt dann gegen Bezahlung des Betrages wieder an den Erbpachtgeber zurück. Da noch nicht so viele Erbpachtverträge ausgelaufen sind, kann man aktuell schwer sagen, wie viel Prozent der Verträge verlängert werden oder wie viel „ausgelöst“ werden. Es gibt auch Verträge, in denen keine „Abfindung“ vorgesehen ist und man daher wohl nichts bekommt. Wenn man ein Haus oder eine Wohnung in Erbpacht von Privat oder von einem Immobilienmakler in Neuss verkaufen möchte, empfiehlt es sich den Kaufvertragsentwurf des Notars vorher dem Erbpachtgeber zur Durchsicht zu geben. Sonst drohen manchmal Nachträge, die Zeit und Geld kosten. Steigerungen der monatlichen Erbpachtzahlung sind möglich und gewöhnlich an einen Index gekoppelt. Großer Erbpachtgeber im Rhein-Kreis- Neuss sind die Kirchen, die Städte Neuss, Korschenbroich, Kaarst, Grevenbroich, Dormagen etc.

Wichtig bei der Finanzierung von Erbpachtimmobilien

Recht häufig verlangt der Erbpachtgeber bei Erbpachtwohnungen oder -häusern im Rhein-Kreis-Neuss eine Eigenkapitalquote von z.B. 10% bis 30% vom Kaufpreis. Ich empfehle daher immer sich vorab bei diesem zu erkundigen und eine eventuelle Quote zu erfahren. Der Hintergrund ist der, dass der Erbpachtgeber sicherstellen will, dass sich der neue Eigentümer mit seiner Finanzierung nicht übernimmt und Gefahr läuft die monatliche Erbpacht nicht mehr bezahlen zu können. Vor nicht allzu langer Zeit erlebte ich den Extremfall, dass gerade einmal 20% des möglichen Verkaufspreises finanziert werden konnte. Dies ist allerdings die Ausnahme. Man sollte Erbpachtobjekte nicht generell als Käufer ablehnen. In der Regel sind sie deutlich billiger und manchmal gibt es in bestimmten Lagen kein alternatives Angebot. Wenn z.B. Einfamilienhäuser in Neuss unter 500.000 € kaum zu bekommen sind und ich ein Angebot auf Erbpacht für 350.000 € auf dem Tisch liegen habe, ist es eine Überlegung wert. Auch der Finanzierungsbetrag ist dann deutlich geringer.

Verkaufspreise von Erbpachtobjekten

Neben Lage und Ausstattungskriterien kommt bezüglich des Preises unter anderem hier noch der monatliche Erbpachtzins hinzu. Dieser hat eine enorme Bandbreite und begann 2021 im Schnitt bei ca. 0,95 €/m² und reichte an der Spitze bis 3,50 €/m²/p.a.                        Die durchschnittlichen Preise von Erbpachtwohnungen und Häusern liegen etwa 20-40 % unter den regulären Verkaufspreisen,(abhängig z.B. von Lage, Zustand, Nachfrage etc.)

Unterlagencheckliste für den Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen auf Erbpacht

1. Grundrissplan ___

2. Teilungserklärung ___

3. Grundbuchauszug ___

4. Brandversicherungsurkunde ___

5. letzten 3 Eigentümerversammlungsprotokolle ____(nur bei Wohnungen)

6. letzte Wohngeldabrechnung ____ (nur bei Wohnungen)

7. aktueller Wirtschaftsplan ____ (nur bei Wohnungen)

8. Rücklagenübersicht ____ (nur bei Wohnungen)

9. Baubeschreibung (soweit vorhanden) ____

10. Energieausweis ____

11. Laufzeit des Erbpachtvertrages ____

12. Entschädigung bei Zeitablauf in % ____

13. Maximal mögliche Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis in % _____

14. Bestimmter Notar empfohlen oder vorgeschrieben: _____

15. Kaufvertragsentwurf vorher zum Erbpachtgeber oder Anwalt: _____

16. Höhe der Erbpacht:_____

17. Kopie Erbpachtvertrag____

Frage und Antwort zu Erbpacht im Rhein Kreis Neuss

1. Was bedeutet es, wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf Erbpacht zum Kauf angeboten wird? Es bedeutet, dass man das Gebäude oder den Anteil am Gebäude (Eigentumswohnung) erwirbt (Eigentümer wird) und das Grundstück dazu pachtet und dafür eine monatliche Pacht bezahlt. Nachteil: Monatliche Pacht, die auch steigen kann. Vorteil: Günstigerer Kaufpreis.

2. Wer ist dann Eigentümer? Eigentümer des Grundstücks bleibt der Erbbaurechtsgeber, das Gebäude auf dem Grundstück gehört dem Erbbaurechtsnehmer (der Käufer oder Eigentümer des Objektes selbst).

3. Wie lange werden solche Erbbaurechte bestellt? Es gibt Erbbaurechtsverträge gewöhnlich auf 50, 66, 75 und 99 Jahre.

4. Darf ich mein Haus auf Erbbaurecht einfach umbauen, bzw. vergrößern? Das muss beim Erbbaurechtsgeber abgeklärt werden, weil durch mehr Wohnfläche auch die monatliche Erbpacht ansteigen kann.

5. Was kostet ein Erbbaurecht monatlich? Der monatliche Erbpachtzins hat eine enorme Bandbreite, 2021 begann er bei ca. 0,95 €/m² und endete gewöhnlich bei 3,50 €/m².

6. Vorteile einer Erbpachtimmobilie gegenüber einer Konventionellen: Aktuell (2023) gibt es einen Hauptvorteil: Geringerer Kaufpreis. Will jemand z. B. die zusätzlichen 25 – 45 % (abhängig vom Objekt) nicht bezahlen oder finanzieren, dann ist die Erbpachtimmobilie richtig. Anders formuliert: Kostet die Immobilie ohne Erbpacht 400.000, - Euro, so kostet sie im Mittel mit Erbpacht € 280.000, -€ Dafür hat man natürlich eine monatliche Zusatzbelastung. Das ist immer eine persönliche Abwägungssache. Manchmal gibt es aber auch keine Alternativen. Das kann der Fall sein, wenn ich z. B. nur in einer bestimmten Gegend suche und der Markt dort sehr limitiert ist.

7. Kann ich eine Immobilie auf Erbpacht beleihen (finanzieren)? Normalerweise ja (es gibt manchmal Ausnahmen, das ist aber eher selten). Die Höhe der maximalen Beleihung sollte beim Erbpachtgeber geklärt werden. Meist hat der Immobilienmakler, der die Immobilie vermittelt, bereits Auskunft eingeholt. Häufigste Regelung ist die, der prozentualen Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis. Der Prozentsatz liegt oft bei 66%, 70% oder 80%. Auch 100% ist manchmal möglich. Gewöhnlich dauert die Finanzierung bei einer Erbpachtimmobilie etwas länger, bis man eine Zusage erhält.

8. Wichtig, hier kann Geld gespart werden: Fragen Sie den Immobilienmakler oder den Eigentümer, ob der Kaufvertragsentwurf vor der notariellen Beurkundung zum Erbpachtgeber muss oder ob ein bestimmter Notar empfohlen wird.

WICHTIG: Sollte der Erbbaurechtsgeber eine Privatperson sein, so klären Sie GRÜNDLICH bei Ihrer Finanzierungsbank ab, ob sie das finanzieren. Häufig ist die erste Auskunft positiv, aber zum Schluss findet die Kreditzusage nicht statt. Bitte klären Sie bei Ihrer Bank und dem privaten Erbbaurechtsgeber die Punkte „erste Rangstelle/Rangrücktritt/Stillhalteerklärung“ ab. Ihr Bankberater sollte dieses Problem kennen. 

9. Heimfall oder Vertragsablauf: Lesen Sie im Erbpachtvertrag nach, wie die Regelung bezüglich Heimfall (Rückgabe vor Ablauf des Erbpachtobjektes, z.B. wegen Vertragsverstöße) oder Vertragsablauf ist.

* Die oben genannten Tipps, Fragen und Antworten sind unverbindlich und erheben keinen Anspruch auf Korrektheit oder Vollständigkeit. Sie sind vielmehr aus der Beobachtung in der Praxis entstanden.

Rufen Sie mich unter 015234153230 an, wenn Sie Ihre Erbpachtimmobilie im Rhein-Kreis-Neuss verkaufen möchten oder kontaktieren Sie mich über unser Kontaktformular